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    貴州君安房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司【官網(wǎng)】

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    如何進(jìn)行房產(chǎn)評估,房產(chǎn)評估的方法有哪些?

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    房產(chǎn)評估全稱為房地產(chǎn)價格評估,就是對房地產(chǎn)進(jìn)行估價。在房屋交易中,房產(chǎn)評估有非常重要的作用。那么,我們?nèi)绾芜M(jìn)行房產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估的方法有哪些呢?下面小編整理了一些有關(guān)房產(chǎn)評估的材料。

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    需要做房產(chǎn)評估的情形

    ①二手房價格明顯過低
    購買二手房需要繳納一定的稅費(fèi),稅費(fèi)與房產(chǎn)價格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值,交易雙方又不愿意調(diào)整的,就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的二手房進(jìn)行評估,并以評估的價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
    ②買賣雙方認(rèn)為有必要
    一般情況下,買賣雙方都能自行確定交易價格,但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念,又不相信對方的報價或中介機(jī)構(gòu)的評估,那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行評估,然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
    ③申請抵押貸款
    向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時,銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值,需對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額,也會提前委托評估機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。

    反對

    ④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛
    當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛,一方或雙方可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進(jìn)行評估,為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。
    ⑤辦理房地產(chǎn)保險
    房地產(chǎn)保險估價,分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。
      


    如何進(jìn)行房屋評估

    ①首先,委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件,了解一下房屋評估相關(guān)知識。
    ②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù),如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議,就可視為接受委托。
    ③接下來,委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料,比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等,如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的,則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
    ④資料準(zhǔn)備齊全并交給估價單位之后,委托方便可與估價單位約定實(shí)地勘察的時間,并明確勘察時的具體要求。
    ⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評估,委托方支付評估服務(wù)費(fèi),約一個月的時間,委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。


    房產(chǎn)評估方法

    成本法

    成本積算法,即對取得土地的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
    ②重置成本法

    它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
    ③市場比較法

    挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較,通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整,得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。
    ④剩余法

    房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時,因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值,因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值,用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價。

    影響房產(chǎn)評估的因素

    ①房屋所處的位置
    房屋所處的位置不同,價格就會有所不同。交通方便,距離市中心較近的位置價格自然高。

    發(fā)生

    ②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施
    修建年代越近的房屋,配套設(shè)施越齊全的小區(qū),管理越到位,價格也越高。
    ③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)
    同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。

    發(fā)生

    ④房屋內(nèi)部裝修程度
    房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響,比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說,價格就會高一些。

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