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房地產(chǎn)押品估值風(fēng)險在于估價機(jī)構(gòu)是否按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房〔2006〕8號）規(guī)定的估價作業(yè)程序。一般情況下，估值風(fēng)險來源于以下三點：

1．是否進(jìn)行實地查勘,盡職調(diào)查

實地查勘、核實抵押物的真實性是估價師必須親自做的核心工作之一。也有少數(shù)估價機(jī)構(gòu)違反職業(yè)道德，實行“走過場式”房產(chǎn)評估：不去現(xiàn)場查勘。這樣做有可能隱藏抵押物的真實信息，比如：實際樓層與房產(chǎn)證所載不符，實際房產(chǎn)已滅失等。例如：以前我公司復(fù)估一個底商價格，估價對象是南開區(qū)萬德莊大街某住宅小區(qū)一樓的底商，房產(chǎn)證上明確載明樓層為一樓。經(jīng)實地查勘，此估價對象樓下尚有一層，此估價對象需要從小區(qū)內(nèi)部上坡后進(jìn)入，和正常一樓的底商有不同的出入口。經(jīng)實地查勘，可知估價對象價值和正常臨街的一樓底商相差甚遠(yuǎn)。

查勘不充分也同樣會有風(fēng)險。尤其是估價對象建筑物較多時，估價人員更應(yīng)該盡職調(diào)查。例如：

（1）某工業(yè)廠房有一層混合結(jié)構(gòu)建筑物已滅失，并在此建筑物所在位置上重新建造二層鋼結(jié)構(gòu)建筑物。在進(jìn)行抵押評估時，一層混合結(jié)構(gòu)建筑物已滅失，因此此建筑物評估值為零；因為二層鋼結(jié)構(gòu)建筑物不在房本記載，無法辦理他項登記，不在本次估價范圍內(nèi)，因此也不能對其進(jìn)行估價。

（2）某銀行放貸抵押的房地產(chǎn)在進(jìn)行查封時發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)根本不存在。某住宅小區(qū)最高層數(shù)為六層，而抵押物為第七層的房屋。這樣的錯誤明顯是委托方惡意造假，只要估價師進(jìn)行查勘就不會存在這種明顯瑕疵的漏洞。因此估價人員一定要遵守估價程序，親自到現(xiàn)場進(jìn)行查勘，查勘不僅僅是拍照，不能由委托方代勞。

實地查勘、核實抵押物的真實性是估價師必須親自做的核心工作之一。也有少數(shù)估價機(jī)構(gòu)違反職業(yè)道德，實行“走過場式”房產(chǎn)評估：不去現(xiàn)場查勘。這樣做有可能隱藏抵押物的真實信息，比如：實際樓層與房產(chǎn)證所載不符，實際房產(chǎn)已滅失等。例如：以前我公司復(fù)估一個底商價格，估價對象是南開區(qū)萬德莊大街某住宅小區(qū)一樓的底商，房產(chǎn)證上明確載明樓層為一樓。經(jīng)實地查勘，此估價對象樓下尚有一層，此估價對象需要從小區(qū)內(nèi)部上坡后進(jìn)入，和正常一樓的底商有不同的出入口。經(jīng)實地查勘，可知估價對象價值和正常臨街的一樓底商相差甚遠(yuǎn)。

查勘不充分也同樣會有風(fēng)險。尤其是估價對象建筑物較多時，估價人員更應(yīng)該盡職調(diào)查。例如：

（1）某工業(yè)廠房有一層混合結(jié)構(gòu)建筑物已滅失，并在此建筑物所在位置上重新建造二層鋼結(jié)構(gòu)建筑物。在進(jìn)行抵押評估時，一層混合結(jié)構(gòu)建筑物已滅失，因此此建筑物評估值為零；因為二層鋼結(jié)構(gòu)建筑物不在房本記載，無法辦理他項登記，不在本次估價范圍內(nèi)，因此也不能對其進(jìn)行估價。

（2）某銀行放貸抵押的房地產(chǎn)在進(jìn)行查封時發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)根本不存在。某住宅小區(qū)最高層數(shù)為六層，而抵押物為第七層的房屋。這樣的錯誤明顯是委托方惡意造假，只要估價師進(jìn)行查勘就不會存在這種明顯瑕疵的漏洞。因此估價人員一定要遵守估價程序，親自到現(xiàn)場進(jìn)行查勘，查勘不僅僅是拍照，不能由委托方代勞。

2．核實權(quán)屬資料

對于委托方提供的權(quán)屬資料等信息，估價機(jī)構(gòu)有義務(wù)核實其真?zhèn)涡浴?016年12月1日實施的《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》明確規(guī)定：“委托人提供的相應(yīng)的、所需的材料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)有核查和驗證的義務(wù)，要對評估報告的真實性負(fù)責(zé)”。

資產(chǎn)評估法的實施把資料真實性的責(zé)任全部拿到估價師和估價機(jī)構(gòu)身上來，就算是委托人惡意造假，如果估價師和估價機(jī)構(gòu)沒有盡到相應(yīng)責(zé)任，出了問題也必須承擔(dān)責(zé)任，所以估價機(jī)構(gòu)必須核實資料的真假虛實。

例如，對于出租的商業(yè)房產(chǎn)，權(quán)利人提供的租賃合同，估價師一定要認(rèn)真核實，看看合同條款是否符合實際情況，租金是否客觀合理。還有一些產(chǎn)權(quán)資料信息是否與實際查勘情況相符，若不符，需要估價人員與銀行相關(guān)人員進(jìn)行溝通提醒，在房地產(chǎn)抵押評估報告中進(jìn)行披露，給出風(fēng)險提示。近期有一筆項目，估價對象位于河西區(qū)某獨棟辦公樓，合同租金12元/平方米·天，信貸人員也已經(jīng)核實企業(yè)流水，確定該租賃合同和流水一致，覺得是真實的租賃情況。但是我公司估價師經(jīng)過對該抵押物的坐落位置、業(yè)態(tài)、規(guī)模進(jìn)行分析、對比，認(rèn)為該租賃合同租金明顯偏高，并告之信貸人員我司認(rèn)定合理的租金水平范圍。也就是說，有些手續(xù)合法合規(guī)，但不一定合理，這個合理，也需要估價師根據(jù)經(jīng)驗結(jié)合數(shù)據(jù)庫作出判斷，切不可盲目采信。

3．評估值過高

有些估價機(jī)構(gòu)唯利是圖，串通客戶或信貸經(jīng)理，高估套現(xiàn)。當(dāng)事人拿著這個價值虛高的評估報告去尋求貸款，就存在給行里造成貸款損失的案例。這種情況在規(guī)模小一點或者實力差一點的評估企業(yè)是可能存在的。一些估價機(jī)構(gòu)沒有投入研發(fā)經(jīng)費去購買數(shù)據(jù)、采集數(shù)據(jù)、挖掘并分析數(shù)據(jù)，就從互聯(lián)網(wǎng)平臺去查一些相近的房地產(chǎn)掛牌價，然后進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，出高值時就選擇掛牌價高的案例，造成與實際成交價格不符。

房地產(chǎn)押品估值風(fēng)險還要考慮房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。變現(xiàn)能力一般和市場狀況、房地產(chǎn)自身特點有關(guān)。如果市場正處于上升階段，價格上漲時期，則押品較容易變現(xiàn)；相反，如果價格在下滑，押品就不容易變現(xiàn)。房地產(chǎn)自身的特點主要包括：是否通用、是否有轉(zhuǎn)讓分割性、體量大小、區(qū)位狀況等，都會影響押品的變現(xiàn)能力。

總之，除了尋找合作良好、風(fēng)控體系健全的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作之外，還建議銀行從多方面控制估值風(fēng)險，采取有效的防控措施，定期對押品做批量復(fù)估，確保抵押物真實存在、抵押價值變化情況可控，以減少信貸風(fēng)險；將業(yè)務(wù)管控規(guī)則嵌入信息系統(tǒng)，加強系統(tǒng)制約，防范房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)風(fēng)險。